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曼谷地區房市的關鍵性因素分析

影響曼谷的房產市場的關鍵因素分析,往通俗里說就是,為啥要在泰國買房子,無論是自住還是投資? 泰國是一個多元化國家,是全世界人民認可的最為理想的居住地之一,是孩子接受優質教育的地方,也是養老的天堂、投資的風水寶地,這似乎是每位海外人士投資海外資產配置的標準答案。其實,無論是華僑還是本土居民,不得不說,安居置業都是人生最有意義的投資選擇。但為為何最佳選擇曼谷?
 
一、泰國整體經濟推動房市發展

從全加經濟狀況、失業率方面來看,近年來泰國經濟一直維持穩定增長,雖然被譽為是經濟緩慢增長期,但在經濟發展狀況中算是比較好的國家,加上泰國的失業率很低,而從旅遊業的突飛猛進的發展被視為是經濟回暖的跡象。

以曼谷為重點,從經濟、金融、商業、旅遊綜合性於一體,曼谷就雷同於美國的紐約、中國的上海,現如今,曼谷躋身於世界一流旅遊城市行列,是最聰明、最具活力、最年輕的城市之一,越來越多的海外人士到泰國進行房產投資,而對於經濟規律表明,最有經濟活力的地區,房價是最抗跌的,同時增長率是最穩健的,從長遠看,漲幅也是最高的。

曼谷房價最近10年一直是持續穩健上漲,每年平均8%的增幅,從未與中國一樣的暴漲,作為世界性的國際大都市,泰國曼谷的房價一直偏低,比歐美等國,香港、新加坡、北上廣深等地城市價格都低很多。就拿曼谷的公寓為例,曼谷2016年位於市中心一居室公寓平均售價大約在2-3萬多人民幣每平左右,上海陸家嘴一居室公寓平均單價約8-10萬人民幣左右,這說明,曼谷的房價依然存在著上漲的空間。

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二、居住人口的逐年增加是房市剛性需求的有力保障

根據2010年人口數據往後統計,直至2016年底,泰國估算人口擁有6720萬人口,2000年至今遠遠成倍數增加,據估計,2016年以來,有超過1060萬的登記人口居住在曼谷區域。曼谷目前擁有全泰國最密集的人口,也是泰國集中的人口區域,預計到2017年底,曼谷將會逾加增長。

從本土居民的角度看,曼谷的大多數人都是泰國人,曼谷是泰國政治經濟文化中心,房價上漲有一定的必然,據泰國房屋調查數據顯示,由於移民和外來定居者,早期在1828年是全市人口的75%中,該國已分為幾個群體,這其中包括越南,新加坡,泰國北部,寮國,柬埔寨,馬來和印度,其中涵蓋人數突飛猛進的民族屬中國人,而對於擁有住房的比例也最大,超過7成,其中中國社區主要集中在曼谷唐人街區域。

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從移民的角度看,眾所周知,泰國是個多元化的國家,移民政策是屬於一個國家的基本國策,泰國早期下南洋移民中,泰國就屬於中國最為首先選擇移民的目的地之一,但基於後來泰國新一代又一代的洗革後,泰國被確認為非移民國家,但泰國政府為了鼓勵外來投資者進行投資,允許外來投資者投資移民項目。隨著旅遊市場以及房產市場的打開,泰國也將是必爭之地。數據顯示,每年赴泰投資或者移民程上升趨勢,其中絕大部分人都會選擇曼谷,據不完全統計,這些都是未來曼谷房市發展強有力的支撐。

從教育的角度看泰國近幾年開始宣擴招國際留學生,幾年之內讓赴泰國的國際留學生數量翻倍。而曼谷一向是以擁有泰國最好的國際優質教育資源而自豪,也是中國留學生選擇留學最多的城市,顯而易見,擴招的留學生,無論是租房還是買房,都擴大了曼谷房產市場的需求。因此對於曼谷來說,住房的剛性需求非常穩定,除了每年數以萬計的人奔赴泰國旅遊、投資以外,還有來自不同國家的國際留學生和持工簽者源源不斷湧入曼谷,令曼谷的房屋供不應求,剛性需求長期存在。

調查顯示曼谷房產的租售比高,空置率低,數據顯示,到2017年第1季度,曼谷的公寓租賃市場非常旺盛,這意味著,曼谷人口持續增長,住房緊張,房價與租金比偏低,這表明,如果有資金,買房比租房更為划算,如果是投資,買房投資或出租都是一個非常明智的選擇。

三、低利率將提高曼谷房市的可負擔性。

泰國貨幣政策委員會維持當前1.5%政策利率的決定對於平和泰國房地產市場來說是個極大的支援,特別是在泰國房地產市場行情總體低迷,商業銀行持續收緊房貸的大背景下,這被看作是平和市場的一個積極的信號,這一低利率,不僅提升了房產的可負擔性,也勢必更加刺激購房者消費和投資的意願。

幾年由於國內的貨幣大幅貶值,以人民幣兌美元的匯率為例,短短一年時間已經貶低,對於泰國而言,由於泰銖與美元直接掛鈎,對國內的人來說,也就意味著曼谷這個國際大都市的房價一下子比國內的便宜了一大截,到泰國買房自然更為划算,對於投資者來說,到曼谷來進行房產投資自然將可獲得更高的投資回報率。

四、房市供求關係是個硬指標。

曼谷房產的供求關係是影響房市的最重要因素,是一隻強大的「看不見的手」。無論是買方市場還是賣方市場,只要供求關係平衡,曼谷的房市就會處於一個平衡的狀態,2017年上半年曼谷多區域出現的頻繁搶房熱潮現象就是供求關係的一個很好的證明,因為這種供求關係的不平衡,導致一房難求的局面產生。

上半年數據顯示,由於曼谷如今可開發的土地稀缺,房屋整體新開盤庫存量有所緩解,尤其是在市中心區域,新房開發的庫存量更少,但由於市中心及郊區的需求旺盛,整體在上半年的銷售率為70.1%,而這種現狀將會持續到年底,開發商為了大量吸引海內外買家,進行大量力度的包裝,市場消化非常好,買家購買意願很強烈,銷售在下半年將繼續上升,因此,在曼谷的房產市場裡,唱主角、唱大戲的還是歸屬於公寓。

延伸閱讀:
如果我要去泰國買房,我該先了解哪些?
2017年投資泰國房產白皮書-曼谷(上)
2017年投資泰國房產白皮書-曼谷(中)

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